Перехід України до нової моделі житлової політики наближається до завершення своїх важливих етапів. Комітет Верховної Ради, що займається питаннями державного управління, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, вніс рекомендацію парламенту ухвалити законопроєкт №12377 “Про основні засади житлової політики” у другому читанні і в цілому. У відповідь на ці рекомендації очікується, що ухвалення документа відбудеться незабаром.
Важливість цього законопроєкту підкреслюється завданнями, які Україна повинна виконати в рамках програми Ukraine Facility, що передбачає отримання 50 мільярдів євро від Європейського Союзу до 2027 року, з установленням терміна до IV кварталу 2025 року для схвалення даного документа, при цьому в цьому році залишився всього один пленарний тиждень.
За міркуваннями деяких аналітиків, цей документ може справді змінити ситуацію. Проголошені в ньому цілі є досить амбітними, зокрема рішення проблеми старого житлового фонду та створення ринку соціальної оренди. Водночас ставлення до можливих змін коливається: деякі законодавці висловлюють впевненість у їхньому успіху, тоді як експерти проявляють певний скептицизм.
Серед питань, що наразі викликають обговорення, є ймовірність знесення будинків, в яких живуть українці, з метою будівництва нових. Для цього необхідно реалізувати ряд кроків, зокрема детінізацію ринку оренди. На думку народної депутатки, цифри, наведенні Світовим банком, свідчать про те, що підзвітність доходу від здачі в оренду житла залишається вкрай низькою: лише 900 осіб задекларували дохід від оренди на загальну суму близько трьох мільйонів гривень, що вказує на те, що понад 90% ринку залишається в тіні.
Однак, перспектива легалізації ринку здається можливим варіантом за умови зменшення податкового навантаження. Це, як зазначає нардепка, може бути непопулярним рішенням в умовах війни, але конкретний приклад програми субсидій на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб ілюструє труднощі: орендарі можуть отримати допомогу лише в разі укладення офіційного договору з орендодавцем, що зобов’язує його сплачувати податки. На даний момент з цієї можливості скористались лише 100 родин, адже для орендодавців це не є вигідним.
Відзначаючи нинішнє податкове навантаження у 23%, народна депутатка заявила, що реалізація соціальної оренди на запланованому рівні без внесення змін до Податкового кодексу буде надзвичайно складною. Вона підкреслила необхідність забезпечити, щоб “білий” договір ставав вигіднішим, ніж “сірий”.
Проте реалізація нової житлової політики може, вважає нардепка, послужити ефективним рішенням для осіб, які потребують покращення своїх житлових умов. Зокрема, зазначила вона, ті, хто стоїть в чергах на отримання житла, матимуть можливість купити його на пільгових умовах або, за недостатності фінансових коштів, тимчасово проживати в орендованих квартирах за аналогічною пільговою ціною.
Принцип тут полягає в тому, що вартість соціальної оренди не перевищуватиме 30% доходу сім’ї, що в окремих випадках може забезпечити до 70% компенсацій від держави. Отже, для кожної родини буде розраховано індивідуальне рішення на основі її фінансового стану та соціального статусу.
Законопроєкт також передбачає можливість оренди житла з правом викупу, однак для цього особа спершу має прожити в ньому щонайменше десять років. Щомісячні виплати протягом цього періоду зараховуватимуться у вартість житла. Кошти, отримані від оренди, планується інвестувати в будівництво нового соціального житла.
Таким чином, фактично мешканці старих будинків будуть сплачувати за квартири, як за нові. Однак, незважаючи на зростаючу фінансову відповідальність, держава отримує ресурси для нових будівництв.
Ключовим моментом є те, що орендувати з правом викупу чи отримувати пільгову оренду можна буде тільки через спеціальний фонд соціального житла, яке перебуватиме на балансі держави та громад. Для забезпечення цього необхідно буде провести інвентаризацію вже існуючого житлового фонду, зокрема недобудованих об’єктів, яких в Україні налічується сотні.
Без цієї інвентаризації неможливо буде визначити, які обʼєкти можуть бути добудовані, адже це дозволить уникнути витрат на нове будівництво, що зазвичай є більш витратним.
Поряд з цим, експертне середовище звертає увагу на корупційні ризики, які пов’язані з необхідністю контролю за виділенням бюджетних коштів. Також залишається питання, чи зможе новий закон запобігти зловживанням у пільговій оренді, оскільки реальна доступність житла може стати проблемою через велику кількість охочих.
Проглядаючи можливості, які можуть виникнути зі змінами в законодавстві, варто зазначити, що труднощі з доступністю житла ще потребують детального аналізу. Гарними намірами не завжди можна вирішити питання, якщо не розробити комплексний підхід.
Тим не менш, або ж на випередження, може бути випробувано інший механізм — пільгова іпотека, яка може стати більш ефективним засобом у вирішенні житлових проблем. Наразі однією з діячих програм залишається єОселя, проте вона обмежує доступ до житла і погіршує ситуацію для багатьох громадян.
Остаточна реалізація пільгових програм, розроблених для різних категорій населення, може стати більш гнучкою альтернативою. Таким чином, окрім законодавчих ініціатив, важливо пам’ятати про потреби кожної соціальної групи та стежити за розвитком стратегій щодо відновлення житлового фонду.
Водночас не можна виключати навіть знесення старих будинків, якщо обстеження підтвердить їхню небезпечну конструкцію. Однак, такий крок має бути крайнім рішенням, яке потребує серйозного обґрунтування. Розуміння реальної ситуації на місцях і підготовка чітких правових норм можуть запобігти поспішним та невиправданим діям, зберігаючи при цьому житло для громадян.
